北京最早的豪华公寓？

1. 最早的公寓概念：SOHO

　　现在都知道潘石屹的公司叫SOHO，其实最早他的公司前身是叫红石实业。SOHO的得名，还是在其第一个项目“现代城”创新性的提出商住两用的概念并取得成功后更改的。

　　SOHO的概念其实引自美国，就是“在家里办公、小型办公”的意思。在2000年的当时，是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活方式。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。

　　很有意思，那时候把住宅改成“商住两用”是引领时代的做法，售价比住宅高，而且还能获得市场的追捧。因此，SOHO类公寓产品瞬间大热，形成当时的一股效仿风潮。潘石屹也直接把公司易名，继续用SOHO概念开发了很多项目，成为其个人品牌标签。

　　但，现实是骨感的，后来各位都知道，SOHO概念虽成功，可产品并没有经受住历史的考验。 “商住混用”带来了非常差的使用体验，严重影响了房屋的价值。

　　所以，当年高价买老潘房子的客户后来都十分后悔，这些SOHO都成了永不升值的房子。商住两用的概念也逐渐被市场淘汰。

　　2. 短暂的酒店式公寓

　　SOHO之后，大概在02—05年，市场又时兴了一阵酒店式公寓的潮流。

　　当时的酒店式公寓，普遍具有这样的特点：良好的地段，高容积率，带精装修，以小面积为主，号称有酒店式的服务，不少项目还提出“售后包租”的诱人政策。较低的总价门槛，小众的投资品类，混乱的市场环境，让酒店式公寓火过一阵，但很快又归于沉寂。

　　最终的问题还是在于产品逻辑不成立：产权拥有方和经营方分离，无法形成有效的管理运营；过于单薄的体量，又形不成势能支撑；最关键的是，“售后包租”后来被政府定义为非法市场行为，被明令禁止，这也加速了此类产品的衰败。

　　3. 顶豪的鼻祖：豪华公寓

　　银泰柏悦居和昆仑公寓构筑了北京公寓的顶峰时代。

　　『地产营销人』记得很清楚，十年前国贸周边的住宅尚有不少，价格都不到一万，但银泰柏悦居和昆仑公寓，一个在国贸，一个在燕莎，售价高达五万。业内外都高山仰止，叹服不已。

　　可以说，这两个项目开启了北京最早的顶豪时代，而且是以豪华公寓类的产品站到了市场的“塔尖”。这是特定的一个市场阶段，后来的公寓项目都很难再逾越的高度。

　　当时此类产品的特点有二——

　　一是主力面积非常大，但居室却非常少，200多平米只是两居室，现在看并不实用。无论自住，还是投资，过于奢侈。二是都与五星级酒店紧密相连。从案名就能看出，柏悦酒店和昆仑饭店的光环极大提升了公寓的品质和形象，构成了关键的价值支撑。

　　经历过这一市场周期之后，公寓类项目彻底翻身。即使现在说起来，最早的顶豪鼻祖也是由公寓产品创造的。

　　4. 住宅化的商住公寓

　　这是我们正在经历的一个市场阶段。其大前提是近年来住宅供应量的急剧下滑，导致50年的商改住产品开始形成替代住宅功能的发展趋势。

　　如果忽略产权，这部分商住公寓产品几乎和住宅没有区别——

　　一样的社区规划，紧凑实用的户型，风格化的精装，智能化配置，甚至带会所有商业。相比完全被豪宅异化的住宅市场，商住公寓反而具有地段优势，层高、大玻璃幕墙、赠送面积等产品优势，以及不限购、低总价的公平购买的优势。

　　虽然如今商住公寓的成交已近北京楼市的半壁江山，但其尴尬的市场地位，模糊的产品界限，随时被限购的命运，很难构成其永恒的价值。

　　下一步，公寓的趋势将何去何从？终极的发展形态会是什么样？我们该如何界定公寓的标准和价值？

　　也许，市场在呼唤一个新的公寓时代的开启。

　　恰逢其时，丽泽商务区第一个顶级商务综合体项目——首创中心，应运而生