信托抵押房产注意事项？

导读：选择信托时，不管项目质地再好，要是有抵押物加持，必然会多了分放心。但选择项目时的抵押物，在项目出风险时真的能作为本金的最后一道保护伞吗？有一些事项是我们需要提前注意的。

一、注意抵押物范围：

根据《民法典》第三百九十五条，下列资产可以作为抵押物： 

（一）建筑物和其他土地附着物； 

（二）建设用地使用权； 

（三）海域使用权； 

（四）生产设备、原材料、半成品、产品； 

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 

（六）交通运输工具； 

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

注意点是在建工程抵押。在我国现行法之下，《民法典》并未对以在建工程设定抵押的条件作限制。而《城市房地产抵押管理办法》第3条第6款规定在建工程指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”登记机关据此对在建工程抵押进行了诸多限制，如抵押权人仅为债务人、用途只能是在建工程的后续建设、贷款金额只能为在建工程后续建设所需资金量。

因此在建工程抵押，我们一般常见于房地产信托中，如果未来碰到在建工程抵押的工商企业类信托，就得留个心眼了。

第三百九十九条 下列财产不得抵押： 

（一）土地所有权； 

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可 以抵押的除外； 

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、 医疗卫生设施和其他公益设施； 

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； 

（五）依法被查封、扣押、监管的财产； 

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

二、注意抵押合同的约定事项；

（一）、根据《民法典》第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

同时，第四百零六条约定， 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的， 按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

因此为了保障债权人的权益，在抵押合同中，必须要有对抵押人在抵押期间转让抵押财产的行为进行限制和约定。

同时要禁止抵押人以抵押物为其他债权人办理第二顺位抵押或设定其他权利负担的行为，以避免因为有二押降低抵押物对本金的保障层数和加大未来的处置难度。

根据《民法典》的规定，对于不动产抵押，采取登记要件主义。抵押权自登记时设立，不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人未取得抵押权，不享有对抵押物的优先受偿权。

三、注意抵押权的成立要件

根据《民法典》的规定，对于不动产抵押，采取登记要件主义。抵押权自登记时设立，不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人未取得抵押权，不享有对抵押物的优先受偿权。

因此，抵押物是否真正能保证本金的安全，全看抵押权是否设立，抵押他项权证是否出来。

另外，如最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（“《九民纪要》”）所言，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，《九民纪要》区分不同情况确定了较为灵活的认定规则，某些情况下以抵押合同约定的担保范围为准，某些情况下则以登记的担保范围为准。但是，《担保制度解释》明确规定两者不一致的以不动产登记簿的记载为准。

参考文献：华鑫信托，王信玲《信托融资业务中不动产抵押登记的风险防范》