卖方虚报二手房房龄如何维权？

二手房的房龄问题有多重要？为什么有人要虚报、隐瞒房龄？

因卖房人要抬高房价，或个别经纪人要促成交易而为之。那么为防止受骗我们如何得知真实房龄呢？房龄是什么？

房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。了解房龄的必要性 二手房交易过程中中介公司隐瞒房屋真实年龄的现象，对于购房者会有怎样的影响呢？

最直接的联系就是老房子的价格比新房子的价格低，房龄其实也是一个比较重要的因素。

在谈价时，购房者由于不知情，可能会比较容易接受这个“被年轻”的房子，最终导致利益受损。

其次，“房龄”和房屋的有效使用年限有密切的关系。

随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。

所以购房者在购买二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的三方合同中明确注明房屋的“房龄”。

此外，房龄直接关系到二手房的升值空间以及能否顺利申请商业或公积金住房贷款等问题，因此，在买二手房时，购房者必须要考虑房龄的重要性。如何判断二手房的房龄呢? 是依据房产证或是土地证？

答案是：房产证与土地证都不能正确地反映房屋的房龄。 下面为大家介绍几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：

方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

另外，很多2000年以后新建的房源在楼栋建筑一侧都记录有开工时间和竣工时间及建设单位等情况，建议实地查看。

方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。

另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

方法三：观察楼道情况，了解户表状况。

方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

最后，购房者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。

比如建筑年代如与实际不符，双方可按年折旧率相应减少房款，以此来防范日后的交易纠纷。遇到“被年轻”的房子该如何维权? 如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，严重损害购房者利益，购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

如果当初合同没有约定赔偿金额，那么从民事法律公平角度出发，有这么一个处理办法可供参考——按该房屋总价除以法律规定(或者合同约定)的使用年限乘买主损失的年限来确定赔偿金额